案 号：最高**** （2015）民一终字第78号 《中华**共和国最高****公报》2016年第1期（总第231期）
案例简介：
2013年8月21日，安钡佳公司（甲方）与洪秀凤（乙方）签署两份《商品房购销合同》，就洪秀凤购置安钡佳公司开发建立的百富琪商业广场一、二层**的详细事项停止了商定。一层，总金额62860400元，二层，总金额35541130元，交房时间为2013年12月14日，逾期交房，自交房时间届满次日起至实践交房之日止30天内，按每天314302元向乙方支付违约金，合同继续实行。逾期30天后，甲方按**款总金额的千分之五支付违约金，合同继续实行。
同日，双方当事人对上述两份合同停止了注销备案。洪秀凤依照安钡佳公司出具的付款拜托书载明的收款账户，于当日经过银行转账方式向安钡佳公司汇款56574360元和22825640元，同时还向安钡佳公司法定代表人张晓霞汇款1900万元，共计汇款9840万元。安钡佳公司向洪秀凤出具十张收据，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张晓霞向洪秀凤各汇款368万元。
因而，洪秀凤恳求：1、判令安钡佳公司托付昆明百富琪商业广场a幢一层和二层整层**，并于托付之日起40日内辅佐洪秀凤办理一切权证；2、判令安钡佳公司承当逾期交房的违约义务，支付违约金19350128元；3、案件受理费、律师费（300万元）等相关费用由安钡佳公司承当。
安钡佳公司辩称，双方实践上是借贷关系，百富琪商业广场已于2011年10月28日完成完工验收，案涉房产于双方签约前整体出租给力邦公司，洪秀凤明知上述状况。在曾经具备托付条件的状况下，双方却将交房时间商定为2013年12月14日，有违常理。其次，洪秀凤签约当天付清了全部房款，这与正常买房人的付款习气不符。安钡佳公司在收到上述款项后出具给洪秀凤的是十张收据而非****，此亦违犯房屋买卖的买卖习气。（四）在洪秀凤与安钡佳公司无其他业务往来的状况下，安钡佳公司法定代表人张晓霞于2013年8月26日、9月18日向洪秀凤各汇款368万元。对该款项，安钡佳公司以为其与洪秀凤之间实践的借款金额是8000万元，月息4.6%，每月利息即368万元。
**判决：
一、撤销云南省高级****（2014）云高民一初字第9号民事判决；
二、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向洪秀凤托付百富琪商业广场一层、二层商业用房；
三、昆明安钡佳房地产开发有限公司于百富琪商业广场所涉行政违法事项消弭后四十日内辅佐洪秀凤办理一层、二层商业用房一切权变卦注销；
四、昆明安钡佳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向洪秀凤支付违约金11990128元；
五、驳回洪秀凤的其他诉讼恳求。
争议焦点：
一、双方当事人之间法律关系的性质；二、安钡佳公司应否向洪秀凤托付案涉房产并辅佐办理一切权变卦注销；三、安钡佳公司应否以及如何承当逾期交房的违约义务，应否承当洪秀凤支付的律师费。
第一、合同在性质上属于原始证据、直接证据。依据《最高****关于民事诉讼证据的若干规则》第七十七条有关证据证明力认定准绳的规则，其应作为肯定当事人法律关系性质的逻辑起点和根本根据，应当注重其相关于传来证据、间接证据所具有的较高证明力。若要否认书面证据所表现的法律关系，并肯定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必需在证据审核方面给予更为审慎的剖析研判。一审**认定双方当事人一系列行为明显不契合房屋买卖的“买卖习气”，进而基于合理疑心得出其间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系的认定结论，没有充沛的事实及法律根据，也不契合前述司法解释的规则肉体，本院予以纠正。
二、关于安钡佳公司应否向洪秀凤托付案涉房产并辅佐办理一切权变卦注销的问题.安钡佳公司与洪秀凤所签两份《商品房购销合同》，不违背法律、行政法规的效能性强迫性规则，应认定有效。《中华**共和国合同法》第八条、第六十条第一款规则，依法成立的合同，受法律维护，当事人应当依照商定全面实行本人的义务.
三、关于安钡佳公司应否以及如何承当逾期交房的违约义务，应否承当洪秀凤支付的律师费的问题.
《中华**共和国合同法》第一百零七条规则，当事人一方不实行合同义务或者实行合同义务不契合商定的，应当承当继续实行、采取弥补措施或者赔偿损失等违约义务。本案中，安钡佳公司逾期交房构成违约，理应依法承当相应的违约义务。依照双方当事人有关安钡佳公司逾期交房违约义务的商定，安钡佳公司应承当的违约金为：314302元×30日×2=18858120元；62860400元×5‰=314302元；35541130元×5‰=177705.65元；以上合计19350127.65元。洪秀凤请求安钡佳公司承当19350128元的违约义务有合同根据。思索到洪秀凤对其收取的736万元款项性质的主张未能提供充沛证据，为更好均衡当事人利益，该款可从违约金总额中予以相应扣减。据此，安钡佳公司应向洪秀凤支付违约金11990128元。律师费300万元的支出，并非洪秀凤主张权益必然发作的费用，在当事人对此并无特别商定的状况下，洪秀凤亦未充沛证明该损失额与安钡佳公司违约行为之间的直接因果关系，故对洪秀凤此项诉讼恳求，本院不予支持。
律师剖析：
本案经最高****改判，一审**和二审**之间做出了截然相反的裁判，就是基于对不同法律关系的认定。此条裁判阐明，在确认根底法律关系的时分，合同是最关键的法律根据，不能仅凭不契合买卖习气而否认合同肯定的法律关系。而且在严重的买卖过程中，常常具有复杂的买卖背景，且有可能呈现随着意义表示的变卦而招致法律关系的变卦。而法律关系关于肯定案件的走向有至关重要的影响。
