近期，最高****在北京召开第八次全国**民事商事审讯工作会议。*******委员、**政法委*****同志特地作出重要批语。最高****院长**列席会议并讲话。各省、自治区、直辖市高级****，***军事**，新疆**尔自治区高级****消费建立**分院以及方案单列市中级****派员参与会议。**政法委、全国****会法工委、***法制办等**国度机关代表，局部全国**代表、全国政协委员、最高****特邀咨询员、最高****特约监视员以及有关专家学者应邀列席会议。
其中会议关于乡村宅基地买卖案件问题，构成以下意见：
一、在国度肯定的宅基地制度变革试点地域，能够依照国度政策及相关指导意见处置宅基地运用权因抵押**、转让而产生的纠葛。
在非试点地域，农民将其宅基地上的房屋**给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人恳求返还**款及其利息，以及恳求赔偿翻建或者改建本钱的，应当综合思索当事人过错等要素予以肯定。
比方：浙江义乌就**了《义乌市乡村宅基地运用权转让细则(试行)》等共9项宅基地变革施行细则。
因而，宅基地房屋买卖合同能否有效，一定要看试点地域还是非试点地域！！！
二、在触及乡村宅基地或乡村集体运营性建立用地的民事纠葛案件中，当事人主张利润分配等合同权益的，应提供**部门关于土天时用规划、建立用地方案及优先满足集体建立用地等请求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭争辩终结前土地性质仍未变卦为国有土地的，所触及的相关合同应按无效处置。
留意：特别是在****时，宅基地房屋买卖合同可能无效，但是作为买受人能够分得局部**补偿款。而在上海，依据沪高法民—[2004]4号文，固然合同无效，但买受人能够分得70%的**补偿款！！！
附1：沪高法民—[2004]4号文
上海高院关于审理乡村宅基地房屋买卖纠葛案件的准绳意见
乡村宅基地买卖应严厉依照法律法规的规则停止。关于由此引发的纠葛，应当综合思索**人**房屋能否经过审批同意、合同能否实行终了以及买受人的身份等要素，辨别不同状况，妥善处置，详细如下：
第一、关于发作在本乡范围内乡村集体经济组织成员之间的乡村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效。
第二、关于将房屋**给本乡以外的人员的，假如获得有关组织和部门批准的，能够认定合同有效。
第三、关于将房屋**给本乡以外的人员的，未经有关组织和部门批准，假如合同尚未实践实行或者**人尚未实践寓居运用该房屋的，该合同应作无效处置。
第四、关于将房屋**给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，假如合同已实践实行终了，且**人已实践寓居运用该房屋的，对合同效能暂不表态，实践处置中应本着尊重现状、维护稳定的准绳，供认**人对房屋的现状以及继续占有、寓居、运用该房屋的权益。
对此类案件停止处置时，亦辨别不同状况：
第一、按上述第三种状况处置的，双方当事人应各自返还房屋及**款。
第二、按上述第四种状况处置的，假如系争房屋曾经**或者已归入**范围的，应在扣除**人的**款后，充沛思索**人重新**的合理支出，由**人与**人按比例获得补偿款，其分割比例普通能够思索在7：3左右。
附2：江苏高院的相关规则
10、关于乡村宅基地上房屋买卖如何处置？
关于乡村宅基地上房屋买卖应当辨别两个层次：
（1）辨别能否属于宅基地变革试点地域。****办公厅 和***办公厅于 2016 年结合下发了《关于乡村土地征收、集 体运营性建立用地入市、宅基地制度变革试点工作的意见》，对 变革试点地域宅基地流转的**性法律规则予以放宽，我省武进 地域为宅基地变革流转地域，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的 试点，对此转让合同的效能能够依据试点地域的相关意见予以处 理。
★（2）辨别能否属于同一集体经济组织成员。
买卖双方属于同一集体组织成员的，因不违背《土地管理法》中宅基地由农 民集体一切的规则，对集体经济组织利益没有损害，因而房屋买 卖协议应认定为有效。买卖双方不属于同一集体组织成员的，根 据《土地管理法》第 62 条的规则，“乡村村民一户只能具有一处 宅基地，乡村村民**、出租住房后，再申请宅基地的，不予批 准。”因而，乡村私有房屋买卖后，**人将成为失地农民，不 利于维护农民的利益，同时也违背乡村集体经济组织的利益，故 在当前城乡界线尚未完整突破，土地制度没有革新的状况下，根 据现行法律规则，应认定买卖合同无效。但在无效后的处置上， 应综合权衡买卖双方的利益，特别是**人因土地升值或征收补 偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价钱的差别形成的 损失，妥善处置房屋的返还与补偿问题。
关于房屋曾经被征收或已归入征收程序的，**人请求返还 征收利益的，依据双方当事人的过错，恰当予以支持。
关于未归入征收程序的，当事人签署买卖时间较长，或者买 受人已办理户口迁动手续等情形的，**人请求返还房屋的，原 则上不予支持。当事人仅请求确认房屋买卖合同无效的，在裁判 说理中对房屋能否返还予以表述。
